Arhitektura Osijeka i ostale bitne stvari

padobranac je napisao/la (Pogledaj post): › Nije gradnja uopce toliko neisplativa (dok se jos kupovalo) koliko su nasi investitori i graditelji halapljivi, tj njihova vizija poslovanja jest, napraviti 3 zgrade i obogatiti se..ukoliko im to ne uspije, odmah to proglase neprofitnim..kako da ne.. Ono, poduzeca im postoje 2 godine, voze najnoviji BMW, i po jedan djeca, a nama prodaju maglu kako je to neisplativo i uporno drze cijene nerealno visoko..(za taj nekvalitet).. Dosad su radili po principu kompe s gradskom vlascu, pa kad se vlast promijeni, oni ostanu bez poslova..opcepoznato..a dok su radili, cijene gradnje su napuhivane visestruko, sto su dijelili s ekipom koja im je poslove i namjestala.. Bogatstvo se ne stjece preko noci, u normalnim zemljama je to visegeneracijski napor..dok nasi gradjitelji i "investitori" hoce na brzinu okrenit lovu (a koja ima vjerojatno nelegalno porijeklo, sto ce reci peru novac kroz investiranje u gradnju) i k tome ocekuju da dobiju makar duplo.. Tu mi dobivamo nerealno visoke cijene i najprije bi to trebalo promijeniti..a ne siriti grad u kojem trunu sto godina stare kuce, na okolno poljoprivredno podrucje..

Građevinari bi sigurno spustili cijenu rada kada bi se više gradilo. Ovako moraju debelo naplaćivati kako bi se osigurali za par godina jer nemaju dovoljno posla. Širenjem građevinske zone pale bi cijene placeva, povećala bi se gradnja i stvorila konkurencija koja bi rušila cijenu gradnje na normalu. Tada se više ne bi kupovali BMW-i jer bi se radlio za normalnu cijenu a ne za duplo veću i više.

Ti jos vjerujes u bajke?
Reci i meni gdje nabavljas te ruzicaste naocale..
A zasto ti drzis da je za sve kriva cijena placeva i zasto mislis da bi se gradjitelji odjednom produhovili i poceli se vozit biciklom..
Gradi se malo, jer nema tko kupovati, a ne mogu kupovati, jer nemaju posla (preko 30% nezaposlenost)..nebitno po kojoj cijeni, nemaju uopce..Gradjevinska zona je ionako presiroka..
Imas puno ulica gdje imas samo dvije tri zgrade a ostalo su kuce..podjednako kosta kupovina placa komunalno opremljenog s trosnom kucom, kao i kupovina placa kojeg tek treba komunalno opremiti..(a sto bi morao djelomicno platiti grad, a grad u tu svrhu naplacuje komunalni doprinos a koji je puno veci za dijelove grada gdje mreza ne postoji)..
Imam dojam da vec postoji ekipa koja ima placeve preko pa bi sad htjela mjenjati GUP da bi to mogla dobro unovciti..(klasicni utjecaj politike na struku)..nadam se da struka nece pokleknuti..Urbanizam je inace jedna od grana jako izlozenih pritiscima politike i mocnika, jer se promjenama namjena prostora i trasiranjem ulica doslovno vrijednost necijeg zemljista dize u nebesa a necije gubi na vrijednosti..zgodno tle za razne manipulacije (slucaj Kerum-Fani-splitska obala)..

Barcelona recimo, vec 150 godina provodi plan izvjesnog Ildefons Cerda-e po kojem je to mreza blokova velicine 120x120m sa coskovima zasjecenim pod 45 ..
Kod njih nema rasprave o tome zasto bas tako a ne ovako, niti toga da svaka nova vlast mjenja postavke i pravi potpune zaokrete, a tamo ima puno bogatijih ljudi i puno je veca cijena metra cetvornog i placa i stana..
Uostalom, time se bavi struka i ne bi si bas svaki politikant amater trebao davati za pravo odlucivati u tom smjeru..

Sto se tice arhitekture Osijeka, tj urbanizma veci je problem i izazov urbanistima kako intervenirati u sadasnjem modelu gradnje, gdje investitori kupe cesticu ili dvije i naprave zgradu, u dvoristu parking i tako dobijemo obodnu gradnju u nizu s hrpom parkinga unutar bloka..bez ikakvih drugi sadrzaja, s nedostatnim zelenilom..ne znam koliko se ostavlja prostora za javne namjene i koliko grad ima novca za realizirati ih..
Ali manjka djecjih igraliste, zelenih prostora a mjenja se i mikroklima (posvuda beton, asfalt)

Slažem se ja s tobom u potpunosti osim u vezi cijena placeva i cijena građenja. Naravno da bi netko profitirao ukoliko bi se proširile građevinske zone ali ne vidim u tome problem jer mislim da bi to pozitivno utjecalo na urbanistički i gospodarski razvoj grada, žao mi je jedino što i ja od toga ne bi profitirao jer nemam placeve nigdje u gradu.
Nažalost urbanisti nemaju baš pravu predodžbu kako bi GUP trebao regulirati gradnju.
Trebalo je odrediti blokove u širem centru grada u kojem je dozvoljena gradnja recimo npr. 5 katova i potkrovlje (a nikako 3 kata ili 7 katova), a u svim drugim građevinskim područjima 1 kat i potkrovlje, sa izuzetkom dozvoljenog građenja velikih formiranih stambenih naselja ili poslovnih tornjeva u bilo kojem dijelu grada a za koje bi bili posebni propisi o minimalnoj kvadraturi zemljišta, obveznom uređenju okoliša (trgovi, parkovi, parkirališta, igrališta i dr.) i tu ne bi smjelo biti odstupanja od pravila.
Dakle cijeli grad samo katnice a centar peterokatnice, osim ako bi netko htio ulagati svoje novce u izgradnju stambanih ili poslovnih kompleksa onda mu odrediti da mora imati barem 10.000 m2 zemljišta, a od toga da mora ostaviti neizgrađenog zemljišta najmanje 50% za objekte do 3 kata, a za svaki dodatni kat još 5% više neizgrađenog zemljišta. Pa bi u tom slučaju za izgradnju objekata od 10 katova trebalo ostaviti nizgrađenog zemljišta 85% (za 3 kata 50% + 5% za 4. kat + 5% za 5. kat ... + 5% za 10. kat). Za još više objekte povećati zemljište na 15.000 m2, 20.000 m2 itd.

francika je napisao/la: › ukoliko bi se proširile građevinske zone ali ne vidim u tome problem jer mislim da bi to pozitivno utjecalo na urbanistički i gospodarski razvoj grada

Na urbanisticki razvoj ne bi pozitivno utjecalo, opteretilo bi dodatno cestovni most i Trpimirovu ulicu, a koji su vec preoptereceni prometno i nedostatni..dakle, to bi zahtjevalo izgradnju jos kojeg mosta, pristupnih cesta i sl.i pridonijelo bi samo vecoj guzvi na postojecu gradsku mrezu koja je malo uska (tj profili ulica su uski i nema prostora za sirenje)..

francika je napisao/la: › Nažalost urbanisti nemaju baš pravu predodžbu kako bi GUP trebao regulirati gradnju.

Ne, nemaju. Srecom tu su politicari koji sve znaju i naravno ne pitaju struju za misljenje..

francika je napisao/la: › Dakle cijeli grad samo katnice a centar peterokatnice, osim ako bi netko htio ulagati svoje novce u izgradnju stambanih ili poslovnih kompleksa onda mu odrediti da mora imati barem 10.000 m2 zemljišta, a od toga da mora ostaviti neizgrađenog zemljišta najmanje 50% za objekte do 3 kata, a za svaki dodatni kat još 5% više neizgrađenog zemljišta. Pa bi u tom slučaju za izgradnju objekata od 10 katova trebalo ostaviti nizgrađenog zemljišta 85% (za 3 kata 50% + 5% za 4. kat + 5% za 5. kat ... + 5% za 10. kat). Za još više objekte povećati zemljište na 15.000 m2, 20.000 m2 itd.

Da, to bi bas znacajno pridonijelo gradnji..A tih koji imaju za otkup 10.000 m2 zemljista ima na bacanje pa bi to dignlo gradnju, ono, za ne vjerovat..
S jedne strane pricas kako gradnja stoji jer su placevi preskupi, a da bi preduvjet za gradnju stambenih kompleksa trebao biti 10.000 m2. Pa tko bi to mogao kupiti!? I k tome, jos uloziti u gradnju..
Mislis da urbanisti pojma nemaju i da je velicine kao sto su procenat zauzetosti ili procenat izgradjenosti smislile tamo neke budale koje veze sa zivotom nemaju..
Kao sto rekoh, samo neki politicari bez naobrazbe i pojedine interesne skupine mocnika misle da je struka samo ometajuci element na putu njihovom uspjehu..

padobranac je napisao/la (Pogledaj post): › francika je napisao/la: › ukoliko bi se proširile građevinske zone ali ne vidim u tome problem jer mislim da bi to pozitivno utjecalo na urbanistički i gospodarski razvoj grada Na urbanisticki razvoj ne bi pozitivno utjecalo, opteretilo bi dodatno cestovni most i Trpimirovu ulicu, a koji su vec preoptereceni prometno i nedostatni..dakle, to bi zahtjevalo izgradnju jos kojeg mosta, pristupnih cesta i sl.i pridonijelo bi samo vecoj guzvi na postojecu gradsku mrezu koja je malo uska (tj profili ulica su uski i nema prostora za sirenje)..

Pa naravno da zahtijeva gradnju mostova i četverotračnih prometnica u prstenu gdje bi se grad širio, a to i je urbanistički razvoj.

padobranac je napisao/la (Pogledaj post): › francika je napisao/la: › Nažalost urbanisti nemaju baš pravu predodžbu kako bi GUP trebao regulirati gradnju. Ne, nemaju. Srecom tu su politicari koji sve znaju i naravno ne pitaju struju za misljenje..

Nažalost struka koju se ne pita ni ne radi ništa stručno već onako kako će isisati više love iz proračuna. Političari su i ovako već naivne budale, pa naravno da ne trebaju biti još veće i plaćati struku koja neće stručno obaviti posao već samo pljačkati proračun.

padobranac je napisao/la (Pogledaj post): › francika je napisao/la: › Dakle cijeli grad samo katnice a centar peterokatnice, osim ako bi netko htio ulagati svoje novce u izgradnju stambanih ili poslovnih kompleksa onda mu odrediti da mora imati barem 10.000 m2 zemljišta, a od toga da mora ostaviti neizgrađenog zemljišta najmanje 50% za objekte do 3 kata, a za svaki dodatni kat još 5% više neizgrađenog zemljišta. Pa bi u tom slučaju za izgradnju objekata od 10 katova trebalo ostaviti nizgrađenog zemljišta 85% (za 3 kata 50% + 5% za 4. kat + 5% za 5. kat ... + 5% za 10. kat). Za još više objekte povećati zemljište na 15.000 m2, 20.000 m2 itd. Da, to bi bas znacajno pridonijelo gradnji..A tih koji imaju za otkup 10.000 m2 zemljista ima na bacanje pa bi to dignlo gradnju, ono, za ne vjerovat.. S jedne strane pricas kako gradnja stoji jer su placevi preskupi, a da bi preduvjet za gradnju stambenih kompleksa trebao biti 10.000 m2. Pa tko bi to mogao kupiti!? I k tome, jos uloziti u gradnju.. Mislis da urbanisti pojma nemaju i da je velicine kao sto su procenat zauzetosti ili procenat izgradjenosti smislile tamo neke budale koje veze sa zivotom nemaju.. Kao sto rekoh, samo neki politicari bez naobrazbe i pojedine interesne skupine mocnika misle da je struka samo ometajuci element na putu njihovom uspjehu..

Prosječna kvadratura zemljišta stambenih naselja u Osijeku nije manja od 5.000 m2, pa možda sam pretjerao kad sam rekao 10.000 m2, možda bi donji prag trebao biti 5.000 m2 upravo zato da bi se stambene zgrade gradile u stambenim blokovima u centru grada gdje bi bilo dozvoljeno građenje objekata sa 5 katova upravo zbog urbanizacije (obnove) centra grada (to si propustila pročitati).
Sada je dozvoljeno svašta pa i gradnja šesterokatnice na manje od 1.000 m2 pored prizemnih kuća, pa tako nastaju krezube ulice sa visokokatnim stambenim zgradama bez parkova i dovoljno parkirališta za sve stanare. Iznimno bi u takvim ulicama trebalo dozvoliti gradnju višekatnica kako bi se premostile rupe među tim zgradama, ali nikako njihovo neplanirano širenje.
Dakle bili bi određeni blokovi bliže centru gdje bi se dozvolila gradnja 5-erokatnih objekata i na manjem zemljištu od 5.000 m2 (10.000 m2) što znači može i na 500 m2 ali da se ispune određeni uvjeti, a u svim ostalim dijelovima grada bi se smijelo graditi višekatnice samo na zemljištima najmanje 5.000 m2 (10.000 m2) ili više. Tako bi grad imao samo dvije građevinske zone i izbjeglo bi se natezanje što se smije a što ne smije, jer bi se u 1. građevinskoj zoni smjele graditi samo zgrade od 5 katova (a nikako prizemnice ili katnice), a u 2. građevinskoj zoni tj. u ostatku grada objekti sa maksimalno 1 katom i potkrovljem. Ipak ako bi netko htio graditi višekatnice, onda mora zadovoljiti postavljene uvjete o kvadraturi, uređenju okoliša i nužnih sadržaja.

Jedino na takav način se može spriječiti divlja gradnja i narušavanje urbanosti grada, a isto tako i razvoj grada a ne da se zbog uskih ulica grad ne razvija. Uske ulice treba preregulirati i dijelom pretvoriti u pješačke zone, a u novim građevinskim zonama izgraditi mrežu četverotračnih cesta.

audiworld je napisao/la (Pogledaj post): › Ajde ti pametni objasni kako se to cijene vracaju na realne? Ponuda i potraznja odredjuju cijenu..sad je kriza itd. Ali ce do oporavka doci...sad samo budala ili onaj kome je hitno prodaje bilo sto... Bilo nekretnine,aute,dionice

(pitanje je iz ove teme)

Vrlo jednostavno, ali prvo moraš znati što je realna cijena nekretnine.

Realnu cijenu nekretnine određuje cijena gradnje nekretnine a ona se sastoji od cijene ugrađenog materijala, cijene radne snage i cijene amortizacije.

Tržišna cijena nekretnine može biti realna ili nerealno visoka (skoro nikada nerealno niska, bila je jedino za vrijeme rata i par godina poslije) a ovisi o odnosu ponude i potražnje.

S obzirom da je u Osijeku nedostatak zemljišta i nekretnina cijene su nerealno visoke. Kada bi se GUP-om proširile građevinske zone te time broj građevinskih parcela na tržištu porastao sa 100 na 1000 tada bi cijene nekretnina pale na realnu cijenu.

U tom slučaju to bi dovelo i do pokretanja gospodarstva u gradu.

francika je napisao/la (Pogledaj post): › Slažem se ja s tobom u potpunosti osim u vezi cijena placeva i cijena građenja. Naravno da bi netko profitirao ukoliko bi se proširile građevinske zone ali ne vidim u tome problem jer mislim da bi to pozitivno utjecalo na urbanistički i gospodarski razvoj grada, žao mi je jedino što i ja od toga ne bi profitirao jer nemam placeve nigdje u gradu. Nažalost urbanisti nemaju baš pravu predodžbu kako bi GUP trebao regulirati gradnju. Trebalo je odrediti blokove u širem centru grada u kojem je dozvoljena gradnja recimo npr. 5 katova i potkrovlje (a nikako 3 kata ili 7 katova), a u svim drugim građevinskim područjima 1 kat i potkrovlje, sa izuzetkom dozvoljenog građenja velikih formiranih stambenih naselja ili poslovnih tornjeva u bilo kojem dijelu grada a za koje bi bili posebni propisi o minimalnoj kvadraturi zemljišta, obveznom uređenju okoliša (trgovi, parkovi, parkirališta, igrališta i dr.) i tu ne bi smjelo biti odstupanja od pravila. Dakle cijeli grad samo katnice a centar peterokatnice, osim ako bi netko htio ulagati svoje novce u izgradnju stambanih ili poslovnih kompleksa onda mu odrediti da mora imati barem 10.000 m2 zemljišta, a od toga da mora ostaviti neizgrađenog zemljišta najmanje 50% za objekte do 3 kata, a za svaki dodatni kat još 5% više neizgrađenog zemljišta. Pa bi u tom slučaju za izgradnju objekata od 10 katova trebalo ostaviti nizgrađenog zemljišta 85% (za 3 kata 50% + 5% za 4. kat + 5% za 5. kat ... + 5% za 10. kat). Za još više objekte povećati zemljište na 15.000 m2, 20.000 m2 itd.

Evo slike sa mogućim blokovima (kvotao sam da ne pišem isto, a na to se odnosi).

Evo malo o Tvrđi ako nekog zanima u PDF-u.

Mijenjanje Generalnog urbanističkog plana ( GUP-a ) od Bijele lađe do Palače od 50 milijuna kuna koje su građani Osijeka dioničari u značajnom udjelu

Što mislite ljudi, što treba biti na tom prostoru i koliko metara od Drave trebaju biti udaljeni objekti visokogradnje.

Da li je malo samo 30% neizgrađenosti ili bi to trebalo biti najmanje 50%?

Evo razminirava se područje u širem centru grada kod ZOO-a.

Što predlažete kako da se izgradi taj prostor?

Moj prijedlog je napraviti "Osječki velesajam" jer je to idealno mjesto zbog veličine prostora i sjecišta prometnih pravaca koji dolaze u Osijek ( blizina autoputa ).

Ovako: